El Tribunal Supremo ha dictado una relevante sentencia, la STS nº 764/2025, de 24 de septiembre (Ponente: Excmo. Sr. D. Pablo Llarena Conde) que marca los límites entre el incumplimiento contractual civil y el delito de apropiación indebida en el sector inmobiliario. La Sala de lo Penal ha absuelto a J.P.R, administrador de una mercantil, que había sido condenado a 18 meses de prisión por no devolver una cantidad anticipada a unos compradores que desistieron de la adquisición de una vivienda unifamiliar. La sentencia, revoca las condenas previas de la Audiencia Provincial de Gijón y del Tribunal Superior de Justicia de Asturias.

 

El origen del litigio 

 

El litigio tiene su origen en un proyecto inmobiliario frustrado.

 

Los hechos probados se remontan a julio de 2019, cuando un matrimonio, Rosa y Luis Antonio, firmó un contrato de «promesa de compraventa de finca y de obra llave en mano» con Jose Pedro, socio y administrador único de la mercantil «Espacio Abierto Servicios Inmobiliarios S.L.».

 

Como parte del acuerdo, los compradores entregaron 50.600 euros a cuenta del precio de la construcción de la vivienda. El contrato establecía un plazo límite, el 31 de diciembre de 2019, para que el promotor obtuviera la licencia de segregación o parcelación de la finca original. De no cumplirse esta condición, las partes estaban facultadas para desistir del contrato.

 

Al llegar la fecha límite sin obtenerse la licencia, los compradores ejercieron su derecho a desistir y reclamaron la devolución de los 50.600 euros en enero y marzo de 2020.

 

La condena previa y la discusión penal

 

J.P.R. no atendió el requerimiento de devolución. Tanto la Audiencia Provincial de Gijón como el Tribunal Superior de Justicia de Asturias consideraron que su conducta constituía un delito de apropiación indebida (artículo 253.1 del Código Penal), al entender que el promotor, con ánimo de lucro ilícito, incorporó a su patrimonio 42.440,79 euros de la cantidad recibida, después de haber abonado otros gastos relacionados con el proyecto (comisiones inmobiliarias, honorarios de arquitecto y costes de segregación). La pena impuesta fue de 18 meses de prisión y el pago de una indemnización civil de 44.298,14 euros.

 

El Supremo traza la línea entre lo civil y lo penal

 

Frente a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, la defensa de J.P.R, interpuso recurso de casación que ha sido estimado por el Tribunal Supremo. Aunque la sentencia aborda otros motivos (como la supuesta indefensión por la dirección del procedimiento), el punto clave ha sido la indebida aplicación del artículo 253 del C.P.

 

Al absolver a J.P.R., el Supremo reafirma su doctrina sobre la diferencia entre la mera frustración contractual, que debe resolverse en la jurisdicción civil (con la devolución del dinero y las posibles indemnizaciones), y el ilícito penal.

El delito de apropiación indebida requiere que el dinero haya sido recibido con una finalidad específica que implique una obligación de devolverlo o entregarlo (títulos como depósito, comisión o custodia) y que el autor realice un acto de disposición ilegítima (apropiación o distracción).

 

La decisión de la Sala de lo Penal implica que, en este caso concreto de anticipos a cuenta en un contrato de compraventa y obra, la falta de devolución del dinero tras el desistimiento, incluso con la distracción de los fondos, no cumplía los estrictos requisitos del tipo penal de apropiación indebida, quedando en el ámbito del incumplimiento contractual.

 

Por ello, el Tribunal absuelve a J.P.R., sirviendo esta resolución como un recordatorio de que la vía penal no siempre es la adecuada para reclamar cantidades adeudadas en el marco de una relación mercantil en el ámbito ed la construcción, sino solo cuando se acredite el necesario dolo de apropiación que excede la esfera del mero incumplimiento económico.

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